太原楼评
业内视角
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察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！
见字如面，大家好，我是太原楼评君张明！
榆次位于山西省中部，与省会太原市毗邻，是晋中市政府所在地。榆次之名最早始于战国时期，古代亦称魏榆、涂水、中都，形若雄狮，蹲之欲跃，东倚太行，西俯汾谷，北枕罕山，南抱八缚，潇涂二水通贯其间，历史悠久、底蕴深厚，名人辈出，赵国重臣蔺相如、后汉高祖刘知远、宋朝名相寇准。
晋中也是晋商故里，纵横商界年。曾经创造过举世瞩目的经济奇迹。晋商海内称雄，汇通天下，万里茶路的丰功伟绩，同犹太商人可相媲美。
晋中也是山西大院的集中地，“中国儒商第一家”常家庄园，王家大院，乔家大院，渠家大院、曹家大院，也有世界文化遗产——平遥古城！作为晋商故里的晋中，论其海内外的影响力，可谓是“功高盖主”。在山西省各市旅游产值中，晋中雄踞第一，省会太原甘拜下风。
山西是发展强省会的，省内的大哥是太原不假，但眼皮底下的“死忠粉”大概值只有吕梁和晋中，而晋中的榆次作为“太榆同城化”的主要跟随者，实际是获益良多，不仅搞了“大规模的”——山西大学城，也搞楼市“微太原”的定位，太原的品牌房企近半去榆次搞了试验田，高峰时期榆次的楼市中一大半是太原的常住人口在消费。
单纯从地理位置上来说，榆次就是太原本应天然“附属”的一个区域，晋中实际占据了太原盆地的大部分地区，太原市三面环山，唯有向南发展。
榆次就在其发展的必经之处，太原主城区和榆次实际共享了太原机场和高铁南站，至于为何“太原同城化”持久未能实现，大抵是博弈之下，从太原角度榆次的产值并不高，获益无多。
从榆次的角度，晋中唯我，并区后会舍弃太多，破解之法，太原市需并了晋中而不仅仅是榆次！
目光所及皆是现象；所想所思皆系地产！文本概况速览：
城市浅析：积极北接，共建潇河
土地趋势：亩价回落，存量颇重
市场发展：量跌价稳，函待调整
微观市场：需求偏改，产品换代
一：榆次城市浅析
（一）：城市空间框架
榆次主城区秉承“北进、西联、南扩、东延”的城市发展规划，积极发挥城市副中心的核心功能，带动区域经济的整体发展和产业升级。逐步上升成为太原都市圈的中心，“山西中部城市群”人才科技高质量发展先行区。
晋中市南部的潇河两岸，规划面积约平方公里。重点布局高端装备制造、新能源汽车、节能环保、新能源、新材料、电子信息、生物医药、现代物流等产业。太原起步区规划总面积约为57.3平方公里，至年常住人口达到约30万人。
对于榆次这种规划有一种：太原，你咋发展也要带上我的感觉。
（二）：城市文化和产业
榆次向来以“米面之乡”享誉三晋，久负盛名。将粮食生产作为重点开发项目，建设全省现代农业示范基地为目标，着力建设“蔬菜、红枣、畜牧、加工”四大基地。
榆次工业结构多元，门类较齐全。曾经以轻纺型工业闻名全省。传统企业改制以及轻纺工业出现衰退的趋势后，由轻纺型工业到多元化工业体系过渡，初步呈现出机械、冶金、电气、化工、煤焦、轻纺、建材、食品等八大行业多元发展局面。
晋中旅游业高峰时期旅游收入千亿，接待游客人次过亿。榆次老城、常家庄园、后沟古村、乌金山国家森林公园等。
（三）：城市基本数据
榆次人口普查公布，常住人口90.4万人。城镇可支配收入4.27万，房价收入比为13.6。人口增速放缓，内生性需求存在不足。
榆次年GDP为.6亿元，固定资产投资亿元；一般公共预算收入21.8亿元！榆次民营经济较为活跃，截至年底，民营企业固定资产投资完成.1亿元，占到全区的64.79%，上缴税金25.5亿元，占到全区81.03%。
（四）：城市发展规划
大力推进太原都市区建设，促进晋中城区、太原城区以及太谷的融合发展；借力山西综改示范区的建设，全面打造煤转化科研试验基地，加快传统产业的转型升级，培育新兴产业，促进传统产业向都市型产业演变；积极引进太原大型企业的新增生产环节落户晋中。
市域城镇发展核心——晋中中心城区，规划继续提升其辐射带动功能，联动太原、山西科技创新城核心区、农谷等功能区，建设服务区域、功能完善、富有吸引力的市域城镇发展核心区。
（五）：城市基本风貌
榆次市区海拔米。榆次地形总体为东高西低，海拔～米。冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。四季分明、日照充足,昼夜温差较大,夏秋降雨集中,冬春旱多风。年平均温度为9.5℃,一月平均-6.4℃,七月平均23℃。
榆次区的城市快速成长期，城建发展较快，交通发达，产业发展相对不足，人口吸附力由强变弱，既是省城太原门户，房地产有明显小太原外溢红利属性。
太原楼评：俨然小阁老，发展托太原！
二：榆次土地市场
自年起，随着大太原都市圈及太榆同城化的规划逐步落位，榆次区土地供求量价上升走势明显，品牌开发商相继进入榆次市场，年达到峰值；土地市场供应较大，潜在库存压力重。
土地市场周期性波动不明显，年均成交在亩，峰值约为亩，亩价持续上涨。排除年多宗产业园特殊用地，亩价也已回落，年在万/亩。
库存中山西建投土储约万，其中主要土储板块为北部新城和龙城大街东延区域。市场综合土地库存量处于较高位。
太原楼评张明：
土地成交量偏高，市场压力自明显！
三：榆次商品房市场
榆次区商品住宅市场：在品牌房企驱动拉动房价上涨，需求端出现萎靡下跌。年榆次在太原南城外溢人群、投资客群及榆次本地客群的集体推动下，高位运行，量价齐涨。
年随着太原市场回落，小店综改区低价楼盘增多，外溢型客群减少，榆次区逐渐以地缘客群为主，销量锐减50%。年榆次区商品房市场锐减70%！
年晋中市的住宅施工面积达到万方，竣工面积.2万方！年榆次区的商品房月度销售走势来看，榆次区房价波动相对较低，但是销量明显下行！
年榆次区住宅成交主要集中在北部新城板块及龙城东大街板块，成交均价为7元/㎡；区域内成交结构以-㎡三居产品和80-㎡两居产品为主。
截至年上半年榆次在建房地产项目89个，商品房库存万平方米。办理预售面积万平方米，未办理万平方米。广义库存的去化周期预计超过60个月。
自年万科等首批品牌房企进入后，榆次市场逐步走向品牌化，品牌房企份额稳步上升，品牌化主导的竞争格局已然形成，其中以保利为主要代表，市占份额保持在二位数以上。太原限购，榆次政策宽松，榆次购房的总价段优势逐步消减，需求趋于理性，榆次进入市场盘整期，未来量价预计将长期处于低位势态。
太原楼评张明：
市场调整期，形势严峻！
四：微观市场特征
近三年榆次区产品以-㎡为主力，多以改善产品为主，刚需产品辅之，随着城改进程的进一步加快。目前榆次市场分化严重，龙湖大街北侧多以改善项目为主，均价近万元，超㎡高层产品也有布局，天花板产品面积达平。
（良硕无界+产品）
（龙湖天境改善类产品）
（保利/金科+改善产品）
榆次区新政后，市场出现成交小高峰，但持续期较短，鉴于库存高位，市场去化困难，整体市场存量主要集中于大学城板块，市场中改善成交面积呈现下行趋势。
近几年榆次产业发展相对偏弱，以基建拉动城市经济，年榆次GDP增速缓慢。
相对于榆次的主动“贴近”太原，太原对清徐的发展更为偏重。未来清徐有望突破亿大关，作为太原市东南门户，晋中仍有可持续性支撑！
太原楼评点评：
改善持续性偏低，警惕风险！
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